부부 공동명의 1주택 종부세, 과세특례 신청과 비교
김준모 세무사부부가 주택 한 채를 공동명의로 보유하고 있다면 종합부동산세를 부부별로 계산할지, 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 방식으로 계산할지 선택할 수 있습니다. 기본공제는 일반 공동명의가 크지만, 고령자·장기보유 세액공제는 공동명의 1주택자 과세특례를 신청해야 받을 수 있습니다.
어느 쪽이 유리한지는 공시가격만으로 정하기 어렵습니다. 부부의 지분, 연령, 보유 기간과 실거주 여부를 함께 살펴야 합니다.
종합부동산세는 언제 판단하나요?
종합부동산세는 일정 기준을 넘는 부동산 보유자에게 재산세와 별도로 부과되는 국세입니다. 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼아 납세의무자를 판단하고, 연말에 고지·납부합니다.
부부가 공동으로 주택 한 채를 보유한 경우에는 다음 두 가지 계산 방식 가운데 하나를 적용합니다.
구분 | 일반 공동명의 방식 | 공동명의 1주택자 과세특례 |
|---|---|---|
적용 방법 | 별도 신청 없이 부부별로 계산 | 9월에 신청해 적용 |
납세 방식 | 부부 각자의 지분에 따라 따로 계산 | 부부 중 1명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자처럼 계산 |
기본공제 | 1명당 9억 원, 부부 합계 18억 원 | 12억 원 |
고령자 세액공제 | 적용하지 않음 | 최대 40% |
장기보유 세액공제 | 적용하지 않음 | 최대 50% |
두 세액공제의 합산 한도 | 적용하지 않음 | 최대 80% |
일반 공동명의 방식의 장단점
일반 공동명의 방식은 부부 각자의 지분에 따라 세액을 따로 계산합니다. 인별 기본공제 9억 원씩, 합계 18억 원을 적용하는 것이 가장 큰 특징입니다.
부부가 다른 과세대상 주택 없이 지분을 50%씩 보유했다면 공시가격 18억 원은 각자의 지분가액 9억 원에 해당합니다. 지분이 불균등하면 한 사람의 지분가액이 9억 원을 넘을 수 있으므로 주택 전체 가격만으로 비과세 여부를 판단해서는 안 됩니다.
다만 일반 공동명의 방식에서는 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다. 지분율이나 다른 주택 보유 여부에 따라 실제 계산이 달라질 수 있으므로 합산 공제액만 보고 판단해서는 안 됩니다.
공동명의 1주택자 과세특례의 장단점
과세특례를 신청하면 부부 중 한 사람을 납세의무자로 정하고 1세대 1주택자와 같은 방식으로 계산합니다. 기본공제는 12억 원으로, 일반 공동명의 방식의 합계 18억 원보다 낮습니다.
대신 납세의무자의 연령과 보유 기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다.
세액공제 | 최대 공제율 |
|---|---|
고령자 세액공제 | 40% |
장기보유 세액공제 | 50% |
두 공제의 합산 한도 | 80% |
공시가격이 높더라도 납세의무자의 연령이 높거나 보유 기간이 길다면 과세특례가 유리할 수 있습니다. 반대로 세액공제 효과보다 기본공제 차이가 크다면 일반 공동명의 방식이 나을 수 있습니다.
공동명의 1주택자 과세특례 신청 방법
과세특례는 자동으로 적용되지 않습니다. 적용받으려는 해의 신청기간에 관할 세무서장에게 신청해야 합니다.
항목 | 내용 |
|---|---|
신청기간 | 해당 연도 9월 16일~9월 30일 |
제출처 | 관할 세무서장 |
제출 서류 | 혼인관계증명서 등 증빙서류, 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서 |
다음 연도 적용 | 한 번 신청하면 계속 적용 |
변경 신청 | 납세의무자를 바꾸려는 경우에 진행 |
신청한 뒤에는 다음 해에 같은 신청서를 다시 낼 필요가 없습니다. 다만 부부 중 납세의무자를 바꾸려면 변경 신청을 해야 합니다.
어떤 방식을 선택해야 할까요?
두 방식은 기본공제와 세액공제 구조가 다릅니다. 신고 전에는 다음 항목을 함께 비교해야 합니다.
과세기준일 현재 주택의 공시가격
부부 각자의 지분율
납세의무자로 정할 사람의 연령
주택 보유 기간
실제 거주 여부
일반 공동명의는 합계 기본공제가 크고 과세표준이 나뉜다는 장점이 있습니다. 과세특례는 기본공제가 줄어드는 대신 고령자·장기보유 세액공제를 적용할 수 있습니다. 따라서 한 가지 기준만으로 모든 공동명의 주택에 같은 결론을 내리기는 어렵습니다.
2027년 개정안은 현행 규칙과 구분해야 합니다
재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 2027년 이후 주택분 종합부동산세를 조정하는 내용이 포함돼 있습니다. 다음 내용은 정부 발표안이며 2026년 적용 규칙과 구분해야 합니다. 입법 과정에서 내용이 달라질 수 있으므로 실제 적용 전에는 최종 확정·공포된 법령을 확인해야 합니다.
기본공제 개정안
구분 | 2026년 8월 정부 발표안 |
|---|---|
1세대 1주택자인 거주자 | 현행 12억 원에서 14억 원으로 상향 |
실제 거주하지 않는 비거주 1주택자 | 9억 원 |
그 외 | 4억 원 + 5억 원 × (거주주택 공시가격 ÷ 전체 주택 공시가격 합계액) |
발표안의 적용 예정 대상은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 종합부동산세입니다.
보유기간 공제에서 거주기간 공제로 전환하는 개정안
발표안은 2027년에 보유기간 공제율을 거주기간 공제율의 절반으로 조정하고, 두 공제율 중 큰 값을 적용하는 방안입니다. 2028년부터는 거주기간 공제로 전환할 계획입니다. 공제율 합계 80% 한도와 별도로 공제금액 한도를 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 두는 내용도 포함돼 있습니다.
공정시장가액비율 상향 개정안
발표안은 현행 60%인 공정시장가액비율을 다음과 같이 조정하는 내용입니다.
대상 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|
3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외) | 70% | 80% |
그 외 | 70% | 70% |
위 내용은 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 세제개편안 기준입니다. 2026년 공동명의 1주택자 과세특례 신청에 그대로 적용되는 확정 규칙으로 보아서는 안 됩니다.
자주 묻는 질문
공동명의라면 무조건 기본공제 18억 원을 적용받나요?
일반 공동명의는 각자 소유한 과세대상 주택의 지분가액에서 9억 원씩 공제합니다. 지분이 50%씩인 경우와 불균등한 경우의 세액이 다를 수 있어 합계 18억 원만으로 판단할 수 없습니다.
과세특례를 신청하면 기본공제도 18억 원인가요?
아닙니다. 공동명의 1주택자 과세특례의 기본공제는 12억 원입니다. 대신 납세의무자의 연령과 보유 기간에 따라 고령자·장기보유 세액공제를 적용할 수 있습니다.
과세특례는 매년 다시 신청해야 하나요?
한 번 신청하면 다음 연도에도 계속 적용됩니다. 부부 중 납세의무자를 바꾸려는 경우에만 변경 신청을 하면 됩니다.
2027년부터 1주택자 기본공제가 바로 14억 원으로 확정되나요?
이 글에 소개된 14억 원은 2026년 8월 정부 발표안의 내용입니다. 현행 2026년 규칙과 구분해야 하며, 실제 적용 여부와 세부 조건은 최종 확정·공포된 법령으로 확인해야 합니다.
일반 공동명의와 과세특례 중 어느 쪽이 더 유리한가요?
공시가격, 지분율, 연령, 보유 기간과 실거주 여부에 따라 결과가 달라집니다. 두 방식의 예상 세액을 각각 계산해 비교한 뒤 선택하는 편이 안전합니다.
근거와 적용 기준
2026년 과세특례와 2026년 8월 발표된 개편안을 구분했습니다. 개편안의 2027년 이후 수치는 확정 시행 규칙이 아니므로 최종 법령과 시행일을 확인해야 합니다.
함께 확인할 업무와 글
상속·증여·재산세제 상담 안내에서 업무 범위와 준비할 자료를 확인하실 수 있습니다.
관련 글: 상속세 물납 요건과 신청 전 정리해야 할 것
공동명의 주택 종부세 상담 안내
공동명의 주택의 종합부동산세는 기본공제만 비교해서 결론을 내리기 어렵습니다. 과세기준일 현재의 보유 현황과 부부별 지분, 연령, 보유·거주 기간을 함께 살펴야 합니다.
김준모세무회계사무소는 개별 사실관계를 바탕으로 일반 공동명의 방식과 1주택자 과세특례의 예상 세액 비교를 도와드립니다. 상담이 필요하시면 상담 문의를 이용하거나 0507-1353-4744로 연락해 주세요.
