비거주 1주택 종부세 공제, 12억 유지할까?
김준모 세무사소유한 집을 직장 발령이나 자녀 교육 때문에 전세로 주고 다른 곳에 사는 1주택자라면 종합부동산세 기본공제 축소 소식이 걱정되실 수 있습니다. 2026년 9월 1일 국무회의에서 의결한 정부수정안은 실제로 거주하지 않는 1세대 1주택자의 기본공제를 12억 원으로 유지했습니다. 다만 부부 공동명의의 인별 공제는 별도로 봐야 하며, 정부안과 현재 적용되는 세법도 구분해야 합니다.
종부세 기본공제는 무엇인가요?
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 부동산을 판단합니다. 주택분은 개인별로 전국 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제를 빼고 과세표준을 계산합니다. 기본공제는 세액을 직접 깎는 금액이 아니라 세금을 계산하기 전 주택가액에서 차감하는 금액입니다.
현재 개인의 주택분 기본공제는 일반적으로 9억 원이고, 세법상 1세대 1주택자라면 12억 원입니다. 한 채만 보유했다는 사실 외에도 세대의 다른 주택 보유 여부와 법에서 정한 요건을 확인해야 합니다. 공제액을 비교할 때는 매매가격이나 전세보증금이 아닌 공시가격을 기준으로 봅니다. 국세청 종합부동산세 안내, 종합부동산세법 제8조
현행·8월 3일 발표안·9월 1일 수정안 비교
정부는 8월 3일 세제개편안에서 실거주 주택의 공제를 늘리고 비거주 주택의 공제를 줄이는 방안을 발표했습니다. 이후 의견 수렴을 거쳐 9월 1일 일부 내용을 조정했습니다.
구분 | 현행 | 8월 3일 발표안 | 9월 1일 정부수정안 |
|---|---|---|---|
실거주 1세대 1주택자 | 12억 원 | 14억 원 | 14억 원 |
비거주 1세대 1주택자 | 12억 원 | 9억 원 | 12억 원 |
실거주 부부 공동명의 1주택, 1인당 | 9억 원 | 9억 원 | 9억 원 |
비거주 부부 공동명의 1주택, 1인당 | 9억 원 | 4억 원 | 6억 원 |
위 공동명의 두 행은 공동명의 1주택자 과세특례를 신청하지 않는 경우입니다. 정부수정안의 비거주 공동명의 공제 6억 원은 부부 합계가 아니라 1명당 금액입니다. 실거주 14억 원도 현재 모든 1주택자에게 적용되는 공제액으로 읽어서는 안 됩니다. 재정경제부 2026년 세제개편안 정부안 확정
이 글에서 비거주는 ‘보유한 주택에 실제로 거주하지 않는다’는 뜻입니다. 국내 주소나 체류기간으로 판단하는 세법상 거주자·비거주자 구분과는 다른 개념입니다.
비거주 1주택의 12억 원 유지는 어떤 의미인가요?
당초 발표안은 비거주 1세대 1주택자의 공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 내용이었습니다. 9월 1일 정부수정안은 이 축소 방안을 바꿔 기존 12억 원을 유지하도록 했습니다. 실거주 1주택의 공제를 14억 원으로 높이는 방안은 유지했습니다. 청와대 국무회의 결과 브리핑
예를 들어 다른 주택이 없고 1세대 1주택자 요건을 충족하는 단독명의 주택의 공시가격이 11억 원이라면, 현행 12억 원 공제 범위 안에 있습니다. 9억 원 공제로 바뀌면 공제 후 남는 금액이 생기지만, 12억 원을 유지하는 정부안에서는 그 변화가 없습니다. 이는 공제금액만 비교한 예시이며 실제 세액 계산을 대신하지 않습니다.
기본공제가 같다고 앞으로 낼 종부세까지 반드시 같은 것은 아닙니다. 세율과 공정시장가액비율, 세액공제 등 다른 계산 요소도 함께 확인해야 합니다. 따라서 ‘12억 원 유지’라는 소식만으로 전체 세 부담을 단정하기는 어렵습니다.
공동명의는 인별 공제와 과세특례를 나눠 봐야 합니다
현재 부부 공동명의 일반 계산에서는 각자 소유한 지분의 공시가격에 인별 9억 원 공제를 적용합니다. 부부가 절반씩 보유하고 다른 과세대상 주택이 없다면 각 지분을 기준으로 판단합니다. 부부 공제를 단순히 합한 숫자만 보고 모든 지분 구조에서 같은 결과가 나온다고 생각하면 안 됩니다.
공동명의 1주택자 과세특례를 신청하면 부부 중 한 사람을 납세의무자로 정해 계산합니다. 이때 현재 기본공제는 주택 전체에 12억 원이며, 요건을 충족하면 납세의무자의 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 적용합니다. 인별 9억 원 공제를 두 번 적용하는 방식과는 다릅니다. 국세청 2026년 종합부동산세 과세특례 안내
9월 1일 정부수정안의 비거주 공동명의 인별 6억 원을 현행 공제액으로 미리 적용해서는 안 됩니다. 특례 신청 여부에 따라 계산 출발점이 달라지므로 주택 보유 현황과 지분부터 확인하는 편이 좋습니다.
국무회의 의결과 확정 법률은 다릅니다
국무회의에서 정부안을 의결했다는 것은 국회에 제출할 법률안의 내용을 정부가 정했다는 뜻입니다. 국회가 법률을 의결하고 공포한 것과는 다릅니다. 재정경제부의 9월 1일 발표도 국회 제출과 정기국회 심사를 예정한 정부안입니다.
이 글의 비교표는 2026년 9월 1일 정부수정안을 설명합니다. 실제 신고·납부에는 해당 연도에 적용되는 법령을 사용해야 하며, 개정 내용이 확정되면 공제액뿐 아니라 시행일과 거주 요건도 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
지금 집에 살지 않으면 기본공제가 9억 원인가요?
현행 세법상 1세대 1주택자 요건을 충족하면 12억 원입니다. 비거주 1주택을 9억 원으로 낮추는 내용은 8월 3일 발표안이며, 9월 1일 정부수정안은 12억 원을 유지하도록 바꿨습니다.
실거주 1주택은 이미 14억 원까지 공제되나요?
14억 원은 정부 개정안의 금액입니다. 현행 12억 원과 구분해야 하며 실제 적용은 확정·공포된 법률과 시행일에 따라 판단합니다.
비거주 공동명의는 부부 합계 6억 원인가요?
정부수정안은 과세특례를 신청하지 않는 비거주 공동명의 1주택자에게 1인당 6억 원을 제시했습니다. 현재 일반 공동명의의 인별 공제는 9억 원입니다.
공동명의 과세특례를 신청하면 인별 공제도 함께 받나요?
아닙니다. 특례에서는 한 사람을 납세의무자로 정해 주택 전체에 현재 12억 원을 공제합니다. 일반 공동명의 계산과 특례 계산의 예상 세액을 따로 비교해야 합니다.
기본공제를 유지하면 종부세도 그대로인가요?
기본공제는 세액 계산에 필요한 항목 중 하나입니다. 공시가격과 세율, 공정시장가액비율, 적용 가능한 세액공제가 달라지면 납부세액도 달라질 수 있습니다.
종부세 상담 안내
주택 보유 현황에 맞는 종부세 기본공제와 공동명의 과세특례를 확인하려면 김준모세무회계사무소 상담 문의 또는 052-710-4744로 연락해 주세요.
이 글은 일반적인 세법 이해를 돕기 위한 참고 자료입니다. 개정안과 현행법을 구분하고 실제 신고·납부 전에는 적용 법령과 개별 사실관계를 확인하시기 바랍니다.
